Dvostruka prodaja stanova: kako da proverite stan pre kupovine u 2026.
Stan je kupljen, plaćen do poslednjeg dinara i uknjižen. A onda, godinama kasnije, na vratima se pojavljuje javni izvršitelj sa rešenjem po kojem stan pripada nekom drugom. Ovakav scenario, poznat kao dvostruka prodaja, u Srbiji je doveo do iseljenja porodica koje nijednog dana nisu znale da uopšte učestvuju u sporu. Mirjana sa Mirijeva i Tatjana sa Dorćola samo su dva imena koja su dospela u novine; iza njih stoje stotine sličnih predmeta.
Dobra vest je da se većina zamki vidi unapred, ako kupac zna gde da gleda. Provera nekretnine traje nekoliko dana i košta sitno u odnosu na cenu stana — a preskače se upravo onda kada je najpotrebnija.
Kako funkcioniše prevara sa dvostrukom prodajom
Šema je mehanički jednostavna. Prodavac proda stan jednom kupcu, a zatim, pre nego što se promena vlasništva sprovede kroz sve registre i uplati pun porez, isti stan proda drugom kupcu — nekad uz falsifikovane isprave, nekad uz posredovanje lica koja se predstavljaju punomoćnicima. Počinilac kasnije nestane ili bankrotira, a dva kupca ostaju da se sudski spore o istom kvadratu.
Druga varijanta ne uključuje ni prevaranta prodavca: bivši bračni drugovi, naslednici ili poslovni partneri prodaju isti stan nezavisno jedan od drugog. Sud, koji vidi samo jedan deo slučaja, donosi presudu kojom se stan dodeljuje trećem licu. Kupac koji je sve platio i uknjižio saznaje za postupak tek kada izvršitelj zakuca na vrata.
Provera u katastru: pet stavki koje morate da vidite
Katastar nepokretnosti je javna evidencija i izvadak iz lista nepokretnosti može da se preuzme elektronski za simboličnu naknadu. Izvadak se čita u tri glavna dela, a svaki od njih može da sakrije problem.
| Provera | Gde se vidi | Crvena zastavica |
|---|---|---|
| Aktivan vlasnik | List B katastarskog izvatka | Prodavac nije upisan ili je upisan nedavno |
| Hipoteke i tereti | List G izvatka | Aktivna hipoteka o kojoj prodavac ćuti |
| Zabeležbe sporova | Zabeležbe uz list B | Zabeležba tužbe ili osporavanja vlasništva |
| Plombe i mere | Zabeležbe uz list G | Zabranu raspolaganja ili izvršni postupak |
| Osnov prava | Ugovor uz upis | Lanac prenosa sa rupama ili brzim preprodajama |
- Uzmite svež izvadak, ne stariji od nekoliko dana, i tražite ga lično, ne od prodavca.
- Uporedite podatke iz izvatka sa ličnom kartom prodavca i brojem parcele na ugovoru.
- Proverite da li na parceli postoje zabeležbe — one ne umanjuju cenu, one zaustavljaju kupovinu.
- Pitajte komšije ko stvarno živi u stanu i koliko dugo; komšiluk zna više od oglasa.
- Novac predajte isključivo kroz notara i uz potvrdu, nikada gotovinom na ruke.
Znakovi upozorenja kod prodavca
Prevara retko izgleda kao prevara. Izgleda kao žurba: cena ispod tržišne uz obrazloženje da se hitno prodaje, pritisci da se ugovor potpiše ovaj vikend, odbijanje da se kupcu da svež izvadak, punomoćje umesto ličnog prisustva vlasnika. Svaka od ovih stavki pojedinačno može da bude slučajnost. Dve zajedno su razlog da se kupovina pauzira.
Šta ako ste već kupili sporan stan
Ako je postupak već pokrenut, najvažnije je znati da treće lice — kupac koji nije učestvovao u sporu — ima pravo da traži obnavljanje postupka i da iznese dokaze koje sud nije video. Rok je kratak i vezan za saznanje o presudi, ne za dan iseljenja. Dokazi o plaćanju, uknjižbi i useljenju tada vrede više od bilo kakvog uveravanja.
Slučaj Tatjane Aničić pokazuje koliko je ovaj mehanizam krut: stan kupljen i plaćen 2007. godine postao je predmet spora bivših vlasnika tek osam godina kasnije, a ona je za postupak saznala od izvršitelja. Njena odbrana je uspela zahvaljujući tome što je imala kompletan papirni trag — ugovor, potvrde o uplati i uknjižbu.
Na kraju: tri stvari koje ne koštaju ništa
Svež katastarski izvadak, razgovor sa komšijama i strpljenje. Kupoprodaja stana je najveća transakcija u životu većine porodica i nijedna žurba nije vredna rizika da se desetine godina rada razrešu jednim rešenjem o izvršenju. Ko proveri pre kupovine, ne mora da se brani posle.